Sumário Executivo

A Resolução CMN nº 5.197, de 19 de dezembro de 2024, publicada no Diário Oficial da União em 23/12/2024, altera significativamente a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, que disciplina os integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), além das condições gerais para contratação de operações de crédito imobiliário pelas instituições financeiras e demais entidades autorizadas pelo Banco Central do Brasil. A norma foi publicada sob a presidência de Roberto de Oliveira Campos Neto e tem como base legal os arts. 4º, caput, incisos VI e VIII, da Lei nº 4.595/1964, 8º, caput, inciso XII, da Lei nº 4.380/1964, 7º do Decreto-Lei nº 2.291/1986, 2º da Lei nº 9.514/1997 e 95 da Lei nº 13.097/2015.

Impacto Sistêmico

ALTO

A norma gera impacto ALTO para todo o ecossistema financeiro nacional, pois altera definições fundamentais, regras de cotas de crédito, estruturas de garantia e procedimentos operacionais que afetam diretamente a concessão de financiamento imobiliário por bancos, financeiras, associações de poupança e empréstimo e entidades fechadas de previdência complementar. A necessidade de revisão de sistemas, modelos de risco, contratos e processos de originação é ampla e imediata, com prazo de adequação de aproximadamente seis meses.

Base Normativa

Norma: Resolução CMN nº 5.197, de 19 de dezembro de 2024, publicada no Diário Oficial da União em 23/12/2024, Seção 1, p. 91/92.

Alterações: Altera a Resolução nº 4.676, de 31 de julho de 2018, publicada no DOU de 2 de agosto de 2018. Revoga os incisos III, IV, V, VI e VII do caput e o § 2º do art. 7º; o § 5º do art. 13; os §§ 2º e 3º do art. 17; o art. 20-A; e o art. 22-A da referida norma.

Motivação: A motivação regulatória reside na necessidade de modernização e simplificação das regras que disciplinam o SFH, o SBPE e o SFI, adaptando o marco normativo às condições macroeconômicas vigentes e às necessidades do mercado imobiliário brasileiro. A norma busca ampliar o acesso ao crédito imobiliário, fortalecer a transparência nas operações, aprimorar a gestão de riscos por meio de definições mais precisas e garantir maior segurança jurídica às partes envolvidas, alinhando-se às diretrizes de estabilidade financeira e política monetária do Banco Central do Brasil.

Acessar Regulamentação Original

Resolução CMN n° 5.197

Adequação

A Resolução CMN nº 5.197 entra em vigor em 1º de julho de 2025, conforme o Art. 4º. Isso confere um prazo de aproximadamente 6 meses a partir da publicação (23/12/2024) para que todas as instituições financeiras e demais entidades autorizadas pelo BCB estejam em conformidade. O cronograma de adequação deve contemplar: (1) até março/2025 — mapeamento de impacto nos sistemas e revisão dos dicionários de dados; (2) até maio/2025 — desenvolvimento e testes das alterações nos sistemas de originação, incluindo novas regras de cota de crédito, garantias e cobertura securitária; (3) até junho/2025 — atualização de contratos, manuais de conformidade, treinamentos das equipes operacionais e de risco, e validação final dos sistemas; (4) 01/07/2025 — entrada em vigor e início da operação sob as novas regras. As instituições devem atentar-se para o fato de que o Art. 17, XII faz referência a empréstimos garantidos por alienação fiduciária contratados até 12 de novembro de 2020 com base na Resolução nº 4.837/2020, o que pode exigir tratamento específico para operações legacy.

Impacto Operacional

A norma gera impacto operacional significativo em múltiplas frentes. Em tecnologia da informação, será necessário reprogramar sistemas de originação de crédito, sistemas de gestão de garantias, sistemas de registro de direitos creditórios e plataformas de interface eletrônica para atender às novas regras do Art. 7º-A e Art. 7º-B. Em gestão de risco e conformidade, as equipes deverão revisar modelos de cota de crédito, procedimentos de avaliação de comprometimento de renda (incluindo consulta ao SCR e sistemas de registro), e políticas de contratação de cobertura securitária conforme o Art. 5º-A (riscos de morte, invalidez permanente e danos físicos). Em operações e jurídico, os contratos-modelo deverão ser atualizados para refletir as novas definições, as regras de extensão de garantia (Art. 22-B e 22-C) e as disposições sobre tarifas e encargos. Em recursos humanos, treinamentos serão necessários para as equipes comerciais, de crédito e de back-office. O custo total de adequação incluirá desenvolvimento de software, consultoria jurídica, atualização de manuais e possíveis ajustes na estrutura de garantias das operações em carteira.

Alterações de Layout

A norma não menciona explicitamente qualquer código de CADOC ou documento regulatório numerado com 4 dígitos (ex.: 3040, 2160, 4010) em seu texto. Portanto, não há menção a alteração direta de CADOC especificada no texto fornecido. Do ponto de vista técnico, as alterações exigidas para sistemas incluem: (1) atualização do dicionário de dados para incorporar as novas definições do Art. 1º-A, como financiamento para produção de imóvel, imóvel residencial novo (com o prazo de 180 dias de habite-se) e cota de crédito; (2) revisão das tabelas de domínios para refletir os novos limites de cota de crédito de até 90% para SAC e Sacre; (3) adaptação dos tags XML e protocolos de transmissão para contemplar as regras do Art. 7º-A (registro de direitos creditórios em sistemas centralizados) e do Art. 7º-B (interface eletrônica para acompanhamento da evolução da dívida e emissão de comprovantes de quitação); (4) implementação de novas regras de negócio para o Art. 22-B e Art. 22-C (extensão de garantias e propriedade superveniente); e (5) atualização dos fluxos de originação de crédito para incluir as novas verificações de cotas de crédito e avaliação de comprometimento de renda conforme o Art. 11 e o Art. 1º, § 1º (informações no SCR e sistemas de registro). Não há URL fornecida no texto para consulta de alteração de layout.